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请问公寓和住宅有什么区别,和优劣势吗?

张先生 总价预算:120万 买房目的:投资 关注龙岗
2018-05-17 21:28 来源于电话咨询

公寓和住宅的对比

——以深圳为中心进行分析

一、公寓与住宅的基本信息对比

(一)公寓的基本概念

供许多人家居住的公共寓所。多为楼房建筑,有成套房间,设备较好。

(二)住宅的基本概念

是指专供居住的房屋,包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍(包括职工单身宿舍和学生宿舍)等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等,也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。

(三)公寓和住宅的区别

1.住宅

1)限购限贷,但有首套房利率优惠;并且能使用公积金贷款

2)符合条件可落户,有学位

3)使用年限70年

4)住宅水电、管理费一般较低,而且通燃气!

5)二手交易税费相对较低

 

2.公寓

1)不限贷不限贷,首付5成,而且不会留下贷款记录。但只能贷款10年,且不能用公积金贷款。

2)公寓:不能落户、无学位。不能落户、无学位。不能落户、无学位。(重要的事情说三遍)

3)使用年限最多50年

4)商用水电、物管费一般较高,部分商务公寓没有通燃气

5)商务公寓的二手交易税费相对较多,增值税都要收差额的5%;契税3%;个税是1.5%。最主要的的差别还是,多一个比较大的差额土地增值税,还有0.1%印花税。公寓的升值看似也比较高,但是在二手房交易过程中,减去全部税费后,增值收益也就变少了。

 

值得注意的是:公寓的类型主要要分清所属的土地性质,有的普通公寓其实是住宅性质,只是按照公寓的户型结构设计成单间小户型,其实就是住宅,产权也是70年,能落户带学位;另外一种是在商业或者工业土地上建设的公寓,产权只有40-50年,这种公寓就不能落户也不带学位。

 

 

二、市场政策及市场环境分析

(一)购房政策

近几年深圳不限购、不限贷的公寓产品层出不穷,很多人也渐渐对公寓感兴趣了。
一般而言公寓的价格会低于同地段的住宅产品,而且大多数产证面积不大,总价就不算高。重要的是还不受限购限贷的影响,对于购房名额和社保年限都没有要求。其次公寓产品大多数位于交通便利的地段,易于出租,租金回报率相比同地段的住宅要高。

 

(二)市场租赁环境

在深圳有80%的租房人群,租金占家庭收入30%以内,有52.7%的租房人群,月租金在2000元以内。

 

套均租金方面,2017年南山、福田最高,其次为龙华、宝安、罗湖,主要为4400元左右,其中龙华、龙岗相对2011年的数据,均跑出不错的数据,龙华的套均租金相对2011年上涨了81.3%,龙岗上75.1%。 单位租金方面,2017年福田、南山超80元/平,高于全市,龙岗则相比2011年上涨了74.5%,领涨全市。南山也上涨67.9%。

租赁供应与成交方面,福田、南山、龙岗三区占比全市20%,其中福田、南山、宝安、龙华供小于求。龙岗、罗湖、盐田供大于求,空置率最高,盐田甚至超7成,宝安、福田房子最好租,业主房子放租期间处于租赁期占比全市3成。

2017年,经过近一年来的调整,深圳6-8月租金市场出现小幅回升,商品房套均租金5005元,相比2011年上涨了52.8%。

值得注意的是,同时租金渐向中高端移动,表现为3000元内比较大幅缩减,4000-8000元的比重成倍扩大,3000-5000元的占主流。

 

(三)公寓和住宅的租金回报率

租金回报率方面,2011年各区的回报率基本接近3%,2017年缩至1.5%左右。其中回报率较高的为罗湖、福田。深圳各区成交周期方面,全市平均在35天。罗湖、龙华、龙岗、盐田高于平均水平。其中,龙华观澜片区由于交通因素的制约,拉高了整个区域,剔除观澜片区,龙华也在全市平均水平左右。

 

从深圳链家最新数据显示,即使长租公寓中租金在1500元以内的占比36.7%,800元以下的占11.1%,主要集中在租金1000-3000元,但仍有不少长租公寓的租金比普通租房市场高30%—50%,有6成受访人认为长租公寓租金太高,并认为公共区域管理不当、服务费太高的占比高达13%。

补充说明:近几年,长租公寓在深圳兴起,以至于目前大多毕业的年轻人进入深圳的第一站选择的是长租公寓,长租公寓相对比较热门,但长租公寓市场目前还处于初级阶段,深圳市民租住的比较还是比较小的。

 

三、客群分析

(一)住宅客群分析

从住宅与公寓最大差距上来看,购买住宅的客群首先在资金预算(尤其首付预算)上较为充足,其次多数为具有深圳户口的改善客群和刚需客群,长期生活在深圳,需要有学区。

(二)公寓客群分析

购买公寓的客群多为初到深圳无购房资质的刚需客群、年龄段较为年轻易接受新鲜事物的年轻客群以及投资客群。

 

四、购买公寓和住宅的差别及详细信息

(一)两者根本差别就是众所周知的四点

1过户税费不同。2学位的有和无。3水电物业费差异(部分商务公寓和住宅是一样的)4产权年限不同。

(二)差别详细体现
1.过户税费的差额 主要体现在契税 公寓是3% 普通住宅1.5% 所以公寓和住宅的税费差额是公寓多六万的税
2.学位每个区规定不同 但基本上公寓积分都很低 可以算作没有学位
3.公寓水费大约每吨比普通住宅贵两块五 电费每度贵0.4元 一百平米单位按照一个月用10吨水 三百度电来计算 公寓要多支出145元
4.产权年限 以物权法为准 办公 商业 住宅 都属于私人财产 产权到期依法续约 但不排除商业用地和居住用地有价差

 

 


以下仅供参考:

那么得出结论:100平米公寓多出六万税费和每月一百多元的水电费,仅此而已。
但是目前大部分商务公寓都是精装交楼,而住宅大多毛坯,在深圳一个100平米物业精装费用保守估计十五万,完全抵消了税费差额。这还不包括装修过程中业主本身的精力体力支出。
以投资回报来论,一般情况下商务公寓在统一物业管理和整体装修方面,都更迎合租赁消费群的需要,租金单价都比同区位质量的普通住宅高。而由于总价低,不限购,也更容易流通,当然也不能忽视首付比住宅高两成和贷款年限一般不超过十年,但以投资论,流通性是第一重要的。
所以私以为买物业,并不需要执着纠结于物业属性,而是地段、配套和性价比。一味的强调商务公寓和普通住宅的差别化没有太大实际意义,反而随着时间发展,同区位物业之间的价差只会趋同,比如近五年来新开发的豪宅东海国际、深业上城、深圳湾一号都是公寓性质,谁会纠结物业属性去衡量区位价值,只要地段上佳,质量上乘,价格上完全不逊于同区住宅。

 


 

 


刘翔

居理咨询师 刘翔

毕业于广东工业大学

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